BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (UU 1/2022 HKPD berlaku penuh sejak 5 Januari 2025)

4 aktif5 total

Perolehan Hak atas Tanah/Bangunan (Umum)

Berlaku

5%2025-01-05 → sekarang

BPHTB atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli, tukar-menukar, hibah (selain hibah wasiat dan hibah sedarah garis keturunan lurus satu derajat), pemasukan dalam perseroan, pemisahan hak, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, pemberian hak baru. Tarif paling tinggi 5% (Pasal 78 UU 1/2022).

Dasar pengenaan: NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dikurangi NPOPTKP (sekurang-kurangnya Rp 250.000.000 untuk perolehan selain waris/hibah wasiat; besaran pastinya ditetapkan Perda)

Wajib Pajak

Penerima/pemperoleh hak

Penerima

Pemerintah Daerah

Pemotong

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) / Notaris

Berlaku

2025-01-05 → sekarang

Dasar Hukum

UU 1/2022 (HKPD)Pasal 78, Pasal 80↗

Sejak UU 1/2022 berlaku penuh 5 Januari 2025 (3 tahun setelah diundangkan, Pasal 127U), NPOPTKP perolehan selain waris/hibah wasiat sekurang-kurangnya Rp 250.000.000 (sebelumnya Rp 80.000.000 era UU 28/2009). Tarif 5% × (NPOP - NPOPTKP); tarif maksimum 5% ditetapkan Perda. NPOP minimum = NJOP.

Contoh Perhitungan

Membeli rumah NPOP Rp 1.000.000.000, NPOPTKP daerah Rp 250.000.000

5% × (1.000.000.000 - 250.000.000)

→ BPHTB = Rp 37.500.000

Perolehan Hak atas Tanah/Bangunan (Rejim UU 28/2009)

Diubah

5%2010-01-01 → 2025-01-04

BPHTB era UU 28/2009 dengan NPOPTKP Rp 60.000.000 untuk WP Orang Pribadi (minimum nasional, dapat lebih besar via Perda) dan Rp 80.000.000 × jumlah penerima hak untuk perolehan waris oleh badan. Berakhir saat ketentuan BPHTB UU 1/2022 (HKPD) berlaku penuh pada 5 Januari 2025.

Dasar pengenaan: NPOP dikurangi NPOPTKP (Rp 60.000.000 untuk orang pribadi; Rp 300.000.000 untuk waris/hibah wasiat per penerima; Rp 80.000.000 × jumlah penerima hak untuk perolehan waris oleh badan)

Wajib Pajak

Penerima/pemperoleh hak

Penerima

Pemerintah Daerah

Pemotong

PPAT / Notaris

Berlaku

2010-01-01 → 2025-01-04

Dasar Hukum

UU 28/2009Pasal 5-7↗

Historis. NPOPTKP UU 28/2009 Pasal 5 ayat (3): Rp 60.000.000 untuk WP Orang Pribadi; Rp 300.000.000 untuk perolehan waris/hibah wasiat per penerima; Rp 80.000.000 × jumlah penerima hak untuk perolehan waris oleh badan. (Angka Rp 80.000.000 untuk orang pribadi hanyalah praktik sebagian Perda, mis. DKI Jakarta, bukan angka UU.) Digantikan NPOPTKP Rp 250.000.000 (perolehan umum) dan Rp 300.000.000 (waris/hibah wasiat) sesuai UU 1/2022.

Contoh Perhitungan

Membeli rumah NPOP Rp 1.000.000.000 oleh orang pribadi (rejim lama s.d. 4 Jan 2025)

5% × (1.000.000.000 - 60.000.000)

→ BPHTB = Rp 47.000.000

Perolehan Hak melalui Waris / Hibah Wasiat

Berlaku

5%2025-01-05 → sekarang

BPHTB atas perolehan hak melalui waris dan hibah wasiat. NPOPTKP lebih tinggi (sekurang-kurangnya Rp 300.000.000) plus fasilitas BPHTB yang terutang hanya sebesar 50% dari yang seharusnya terutang (Pasal 83 UU 1/2022).

5%Tarif efektif: Efektif 2,5% atas (NPOP - NPOPTKP) karena fasilitas 50%

Dasar pengenaan: NPOP dikurangi NPOPTKP waris/hibah wasiat (sekurang-kurangnya Rp 300.000.000; umumnya diberikan per penerima hak sesuai ketentuan daerah), lalu hasilnya dikalikan 50%

Wajib Pajak

Ahli waris/penerima hibah wasiat

Penerima

Pemerintah Daerah

Pemotong

PPAT / Notaris

Berlaku

2025-01-05 → sekarang

Dasar Hukum

UU 1/2022 (HKPD)Pasal 80, Pasal 83↗

Sejak UU 1/2022 berlaku penuh 5 Januari 2025: NPOPTKP waris/hibah wasiat sekurang-kurangnya Rp 300.000.000 (sebelumnya Rp 80.000.000 per ahli waris era UU 28/2009) dan fasilitas BPHTB terutang hanya 50%. Fasilitas 50% khusus untuk waris dan hibah wasiat; tidak berlaku untuk hibah biasa.

Contoh Perhitungan

Waris rumah NPOP Rp 600.000.000 oleh 1 ahli waris, NPOPTKP Rp 300.000.000

5% × (600.000.000 - 300.000.000) = Rp 15.000.000, lalu fasilitas 50%: Rp 15.000.000 × 50%

→ BPHTB = Rp 7.500.000

Hibah kepada Orang Pribadi Sedarah Garis Keturunan Lurus Satu Derajat

Berlaku

5%2025-01-05 → sekarang

BPHTB atas hibah kepada orang pribadi yang memiliki hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat (orang tua-anak; kakek/nenek-cucu). NPOPTKP khusus sekurang-kurangnya Rp 60.000.000 (Pasal 80 ayat (1) huruf c UU 1/2022).

Dasar pengenaan: NPOP dikurangi NPOPTKP hibah sedarah (sekurang-kurangnya Rp 60.000.000)

Wajib Pajak

Penerima hibah (keluarga sedarah garis keturunan lurus satu derajat)

Penerima

Pemerintah Daerah

Pemotong

PPAT / Notaris

Berlaku

2025-01-05 → sekarang

Dasar Hukum

UU 1/2022 (HKPD)Pasal 80 ayat (1) huruf c↗

NPOPTKP Rp 60.000.000 hanya untuk hibah sedarah garis keturunan lurus satu derajat. Tidak dapat fasilitas 50% (khusus waris/hibah wasiat). Hibah kepada selain keluarga inti satu derajat menggunakan NPOPTKP umum (sekurang-kurangnya Rp 250.000.000).

Contoh Perhitungan

Hibah tanah dari orang tua kepada anak, NPOP Rp 400.000.000, NPOPTKP Rp 60.000.000

5% × (400.000.000 - 60.000.000)

→ BPHTB = Rp 17.000.000

Pengalihan Hak untuk Kepentingan Umum

Berlaku

0%2010-01-01 → sekarang

BPHTB yang tidak dipungut atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk kepentingan umum yang dilakukan oleh pemerintah.

Dasar pengenaan: Tidak dipungut

Wajib Pajak

Penerima hak (pemerintah)

Penerima

Pemerintah Daerah

Berlaku

2010-01-01 → sekarang

Dasar Hukum

UU 1/2022 (HKPD)Pasal 84↗

Tidak dipungut untuk pengalihan hak untuk kepentingan umum, termasuk pengadaan tanah untuk pembangunan infrastruktur.

Contoh Perhitungan

Pengalihan Hak untuk Kepentingan Umum - tidak kena pajak

Tarif 0%

→ Pajak = Rp 0

Bea Meterai Cukai